vrijdag 26 april 2013

ACTA-gebouw: zoeken naar een optimale taakverdeling


Het oude ACTA-gebouw is natuurlijk een lelijk gebouw. Dus wat dat betreft was het een prima idee van woningbouwcorporatie De Alliantie om het te kopen, te slopen en iets anders te bouwen. Alleen gooide de crisis roet in het eten. Als je verwacht dat niemand je nieuwe woningen gaat kopen, dan laat je dat lelijke gebouw voorlopig maar even staan. Maar wat moet je er dan mee? Studentenhuisvesting!

De stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam (TWA) werd opgericht, een aannemer ingehuurd, een verbouwing uit de grond gestampt en studenten aan het werk gezet. Wie minimaal 48 uur kwam klussen, kreeg een kamer in het nieuwe pand en 10% korting op de huur, zo lang hij er woont. En wie meer kluste kreeg ook meer korting. Om de kosten laag te houden, werd gekozen voor een minimale verbouwing. Wat het nog deed, moest blijven, wat weg moest, werd gesloopt, en wat nodig was werd op een minimaal afwerkingsniveau geïnstalleerd. De opening was in september 2012.

Zelf Doen kost heel veel tijd
Het beheer werd aan de studenten overgelaten, met enige ondersteuning van STW Nederland BV. Vanwege de overweldigende hoeveelheid tijd die dat allemaal kostte, trad het eerste bestuur al snel af. Een volgende lichting studenten nam de fakkel over, zij het onder andere voorwaarden. Fleur Eymann is één van die studenten. “Alles in zelfbeheer, dat is echt te veel voor een studentenbestuur van maar een paar mensen. Want het beheer van 460 studenten woningen is natuurlijk een zware klus. De huur moet worden geïnd, nieuwe huurders gezocht, het onderhoud moet worden geregeld en er moet natuurlijk het nodige toezicht worden georganiseerd. En ondertussen moet er wel worden gestudeerd. Dus toen het allemaal te veel werd, is STW Nederland BV bereid gevonden om op te treden als bestuur van de Stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam. STW Nederland BV is een club van vier voormalige bestuurders van STW (Stichting Tijdelijk Wonen), die veel ervaring en kennis hebben van het tijdelijk transformeren van kantoorruimte naar woonruimte voor jongeren. Samen met drie anderen vorm ik nu het Studentenbeheer van ACTA, en voor ingewikkelde zaken kunnen we terugvallen op STW Nederland BV. Dat is wel zo fijn.”

Terugkijkend moet worden geconstateerd dat de Alliantie de studenten misschien wel een beetje heeft laten zwemmen. Volgens Eymann heeft de Alliantie die conclusie zelf ook getrokken. “Al zou je ook kunnen zeggen dat iedereen zich wel een beetje heeft vergist in de mogelijkheden van studenten om zo'n groot pand te beheren. Hoe het ook zij, de Alliantie vindt het prima dat een partij als STW Nederland BV in het gat is gesprongen, het is in overleg met hen gebeurd. STW Nederland BV levert de ondersteuning die wij als studenten nodig hebben, en die de Alliantie niet in huis heeft. Zij beperken zich nu tot het zijn van betrokken eigenaar. Want het moet gezegd, als we iets willen doen in of met het gebouw, stuit dat bij de Alliantie eigenlijk nooit op bezwaren. Zo zijn ze dan ook wel weer.”

Do It Yourself Plus
Het beheer van ACTA is daarmee Do It Yourself Plus. Het Studentenbeheer bestaat uit vier mensen, die samen verantwoordelijk zijn voor communicatie, administratie, technisch onderhoud en sociaal beheer. Het technisch onderhoud bevat natuurlijk het klein onderhoud en wordt gedaan door een aantal studenten uit het ACTA-gebouw. Het sociaal beheer is een ingenieus systeem waarvoor alle 28 woongroepen een eigen beheerder hebben. Natuurlijk moeten de bewoners keuken en sanitair zelf schoon houden, maar als dat niet loopt, moet de beheerder optreden. En zo ook bij fietsen op de gang, het moedwillig af laten gaan van het brandalarm of over het balkon gooien van afval. Zachtzinnig gaat het niet, duidelijk is het wel: het systeem voorziet in boetes die kunnen oplopen tot € 40. Nog nooit is iemand uit zijn kamer gezet, maar een goed gesprek heeft al wel meermalen plaats gevonden.
De Plus van het Do It Yourself bestaat uit STW Nederland BV, die de zorg dragen voor de financiën en het beheer daarvan, formeel verantwoordelijk zijn en de beherende studenten met advies terzijde staan. En voor het groot onderhoud en andere technische zaken waar de studenten de kennis of vaardigheden niet voor in huis hebben, wordt een beroep gedaan op de aannemer die het pand ook verbouwde.

Maar weinig mensen vertrekken zomaar, vertelt Eymann. “Iedere maand gaan er wel een paar mensen weg, maar er staat nooit echt iets leeg. De kamers zijn niet duur, van € 285 voor een kamer van 11 m2 tot € 450 voor een kamer van 25 m2. Menigeen laat bij het tekenen van het huurcontract weten het ver weg te vinden en op zoek te gaan naar een kamer in het Centrum, maar al gauw voelen mensen zich zo thuis dat ze besluiten te blijven.” Nieuwe huurders vinden is geen probleem: de wachtlijst telt meer dan 400 namen. Wanneer ergens een kamer leeg komt, worden er hospiteeravonden georganiseerd. Want het moet wel klikken tussen de zittende bewoners en nieuwe huurder. Eymann: “Natuurlijk, een half uurtje langs komen is een oppervlakkige indruk, maar beter is er niet. Mensen willen toch graag weten met wie ze keuken, toilet en douche gaan delen.”

Net zo gemeenschappelijk als je zelf wilt
Een rondgang over de vier woongroepen op de achtste verdieping, leert dat iedere groep het beheer op eigen wijze invult. Is de ene keuken een klassieke studentenbedoening, in de volgende kunnen bewoners echt heel veel van elkaar hebben. Maar die hebben dan ook afgesproken dat er in de keuken mag worden gerookt. In een derde keuken klinkt duistere gothic muziek, maar ziet het fornuis er blinkend uit. Net als de bewoners.
Inmiddels is een bewonerscommissie opgezet en een feestcommissie. De bedoeling is om samen met Urban Resort, die ook een deel van het pand huren, een ruimte te maken om feesten te organiseren. Geklust wordt er ook nog steeds. Gemeenschappelijke ruimtes worden naar eigen inzicht geschilderd, gesponsord door het Studentenbeheer.

De activiteiten beperken overigens zich niet tot het gebouw. Onlangs is een project opgestart waar de bewoners van het ACTA gebouw, in samenwerking met buurtbewoners, een prachtige eetbare tuin ontwerpen en onderhouden aan de oostkant van het gebouw. En daar is natuurlijk ook een facebookpagina over, waar je de activiteiten kunt bijhouden.


donderdag 11 april 2013

Lukasschool: Huur? We zouden geld toe moeten krijgen!

Aan de Amsterdamse Notweg is de oude Lukasschool gevestigd. Het gebouw is één van de honderd gemeentelijk monumenten van de stad. Het bewijst daarmee dat een gebouw niet per se hoeft op te vallen, om monument te worden. Het is sober, met aan alle kanten glas. Het is daarmee transparant, maar ook erg warm als de zon gaat schijnen. Het is ook het huis van de Lucas Community, een verzameling ondernemende initiatieven van bewoners.

Ook in Amsterdam Osdorp waren er aandachtsgebieden. Het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) was een van de partijen die bewoners in het gebied ondersteunde bij het nemen van initiatieven. Het ASW hanteerde daarbij het uitgangspunt dat het wel eens niet lang zou kunnen duren met de Vogelaarmiddelen en Bewonersvouchers. Want het geld wordt meestal na verloop van tijd toch weer wegbezuinigd. Onder de naam BuurtBizz ontwikkelden ze een manier van werken waarbij de beschikbare middelen werden gebruikt als het startkapitaal voor sociaal ondernemerschap. Je moet je idee goed uitvoeren en duurzaam maken, in plaats van het afhankelijk te maken van onzekere financieringsbronnen.

Mostafa El Filali van het ASW vertelt hoe je met weinig geld veel kunt doen. “We hebben weinig subsidie nodig, omdat we aan het werk gaan op verwaarloosde plekken. Pleinen waar al in geen tijden aandacht aan is besteed, kregen we in zelfbeheer en dan kun je ze ook inrichten zoals je zelf wilt. Zo gaat het ook met gebouwen. De Lukasschool hebben we zelf opgeknapt. Dat deden we dus goedkoper dan wanneer we voor alles een aannemer hadden moeten laten komen.” Het is overal zichtbaar in het gebouw. De toiletten zijn opgeknapt door de Klusserscoöperatie “Vakman uit de Buurt”. Op de deur hangt een fotootje van hoe was, zodat de bezoeker na het openen van de deur zelf kan ervaren wat er allemaal is gedaan. En ook de keuken is door de coöperatie onder handen genomen. El Filali: “Uiteindelijk kun je als bewoners op allerhande kosten bezuinigen, op inrichting, op beheer, op personeel, op activiteiten. Het vrijwilligerswerk van mensen vertegenwoordigt een enorme waarde. Sterker nog, op veel plekken leggen bewoners er zelf geld bij.”

Oorspronkelijk vonden vele bewonersinitiatieven in de Wildemanbuurt een plek in de Garage Notweg, eigendom van Ymere. Maar daar werd het roer omgegooid, toen de huurinkomsten te laag werden bevonden. Ook El Filali hield kantoor in Garage Notweg en realiseerde zich dat er veel verloren zou gaan, wanneer geen alternatieve huisvesting zou worden gevonden voor de lopende bewonersinitiatieven. En die stond eigenlijk al een hele tijd om de hoek te wachten: de Lukasschool. “Voor de bewoners was de verhuizing ook bevrijdend,” vertelt El Filali. “ Ze zijn niet meer gebonden aan de regels en het beleid van de instituties en ze bepalen eindelijk zelf hun eigen agenda. Onder de noemer Lucas Community zijn allerhande initiatieven aan elkaar gekoppeld, met de Lukasschool als middelpunt. Samenwerken aan en in het pand, om zo je eigen ding te kunnen doen, dat staat centraal in onze aanpak. Op die manier is de Lukasschool onderdeel van de buurt en geen geïsoleerd project. En de mensen die hier actief zijn, zijn geen klanten, maar producenten. Dat geeft een boost aan betrokkenheid, creativiteit en verantwoordelijkheid.” Voor al de actieve mensen in de Lukasschool bedacht Jerry Bisambhar, de voorzitter van de Lucas Community, de term ‘Bewondernemers’. Het zit er allemaal in: bewoners, ondernemers en bewondering. En letterlijk hebben ze hun plek gevonden in de Lukasschool:  een sportschool, een naai en modeatelier, een kunstenaarscollectief en buurtmoedercatering.  “De toegevoegde waarde van het ASW is dat wij weten hoe de dat participatiebeleid, die instituties en dat hele apparaat werkt,” zegt El Filali. “Wij kunnen de bewoners helpen de weg te vinden in het gemeentelijk labyrint.”

Toch is de huisvesting van de Lucas Community in de Lukasschool nog geen uitgemaakte zaak. Misschien is het een typische gemeenteoplossing, om eerst de sleutel te verstrekken, toestemming te geven voor het gebruik en daarna alle tijd te nemen voor de onderhandelingen over de huurprijs. Zo kan het gebruik al beginnen en het pand stond toch leeg. Maar voor de gebruiker is het ook vreselijk onzeker. Hoeveel geld is hij straks kwijt aan het pand? Dat is natuurlijk het cruciale onderdeel van zijn begroting. Tegelijk is het nog knap lastig om de huurprijs vast te stellen. El Filali: “Want wat is anno 2013 in vredesnaam een reële prijs voor zo’n incourant pand in een wijk die (nog) niet hoog staat aangeschreven en waar bovendien een hoop leegstand is. Op grond van de boekwaarde wilde het stadsdeel oorspronkelijk € 80 per m2, € 20 per m2 meer dan in Garage Notweg. En daar krijg je er dan ook nog gas en licht bij! € 80 per m2 is dus onzin. Bovendien verbiedt het stadsdeel om hier te ondernemen, want de formele bestemming is onderwijs. Ze zijn nu gezakt tot € 65, maar het moet natuurlijk ergens tussen de € 20 en € 30 zijn. Het alternatief is leegstand, niet een huurder die wel € 65 betaalt.”

Boekwaarde. Daarmee heeft de vastgoedcrisis zijn plaats in het verhaal opgeëist; daar zijn de eisen van de boekhouders die buurtbewoners beperken om hun vleugels uit te slaan. De gemeente zou de markt het goede voorbeeld kunnen geven, door zijn eigen vastgoedportefeuille af te boeken. Maar afboeken is natuurlijk iets wat een ander eerst moet doen. De gemeente zou een korting op de huur natuurlijk ook kunnen aanmerken als een subsidie in natura. Maar El Filali heeft een andere voorkeur. “De Lucas Community creëert waarde, voor bewoners, voor de buurt en voor de gemeente,” stelt hij. “ Bewoners verbeteren het pand en behoeden het voor verloedering. Met de activiteiten die ze onder dit dak ontplooien, dragen ze bij aan doelstellingen op het gebied van gezondheid, welzijn en – vooral – werk en economie. Bovendien, als we het beheer van de gemeente overnemen, besparen ze de gemeente kosten. Want ze doen dat allemaal stukken sneller en goedkoper. Het maakt wat uit of er bij de gemeente een ruit wordt ingegooid of bij de Lucas Community. De gemeente heeft een duur contract met een glaszetter, die ze via allemaal schakels moeten activeren. Dat duurt dus veel te lang, meer dan een maand is niet ongebruikelijk. Als dit via de Lucas Community zou lopen zou in principe de Klussercoöperatie ingeschakeld worden en het gebeurt dezelfde dag en veel goedkoper. Aan al die dingen kun je een prijskaartje hangen. Voor je het weet betalen de bewoners geen huur meer aan de gemeente, maar betaalt de gemeente de bewoners omdat ze met al hun inspanningen gemeentelijk vastgoed in stand houden en daar bovenop zorgen voor een levendige buurt, met gezondere mensen die minder vaak gebruik maken van een uitkering.”